Nota del editor: Este cronograma se publicó originalmente el 7 de diciembre. El 8 de diciembre, el Ayuntamiento votó para enviar esta propuesta de zonificación a la Comisión del Plan de la Ciudad. Actualizaremos la línea de tiempo a medida que avance el caso y compartiremos actualizaciones a través de las redes sociales (@dallasfreepress), correo electrónico y mensajes de texto, en inglés y español.
El desarrollador de Trinity Groves, West Dallas Investments, ha estado comprando parcelas en el vecindario de West Dallas durante más de una década con 127 propiedades ahora en su cartera, según un análisis de Dallas Free Press de los registros del Distrito de Tasación Central de Dallas. La mayoría de sus propiedades están al sur de Singleton Avenue, donde tienen pocas restricciones de zonificación, de altura o de otro tipo, sobre lo que pueden construir.
Sin embargo, hay un lote al norte de Singleton donde West Dallas Investments no tiene carta blanca: un lote vacío de 3,76 acres en la base del puente Margaret Hunt Hill que actualmente actúa como estacionamiento para los restaurantes Trinity Groves. Los desarrolladores quieren construir una torre de oficinas de 400 pies que creen atraerá a empresas como Amazon, AT&T, Google y Toyota. La zonificación actual solo permite una altura de hasta 200 pies, pero las casas a lo ancho la calle del histórico barrio de La Bajada limita aún más la altura.
Durante más de dos años, West Dallas Investments ha tratado de ganarse el favor de los vecinos de La Bajada, su junta, la comunidad de West Dallas y la Comisión del Plan de la Ciudad. Se han enfrentado a la oposición desde casi todas las direcciones, pero a pesar de esto, los desarrolladores han apelado su caso al Ayuntamiento, donde está en la agenda este miércoles 8 de diciembre.
El concejal del Distrito 6, Omar Narváez, que representa a West Dallas, le dijo a Dallas Free Press que no comentará públicamente sobre el caso hasta que sea escuchado por el consejo. Nos comunicamos con la junta directiva de La Bajada recién elegida para conocer sus opiniones, pero aún no hemos recibido una respuesta.
Hace casi un año, escribimos una historia sobre si el destino de West Dallas descansa sobre una torre de 400 pies. Un año después, ese destino aún es incierto. Hemos reunido una cronología de cómo empezó y cómo va.
9 de enero del 2007: West Dallas Investments compra la primera de las nueve parcelas que finalmente formarán el lote de forma triangular al norte de Singleton y al este de Gulden, con el dique del río Trinity formando su hipotenusa.
2 de marzo del 2012: Se abre el puente Margaret Hunt Hill, que conecta el centro de la ciudad con West Dallas.
23 de mayo del 2012: La ciudad de Dallas expande el Distrito de Financiamiento de Incremento de Impuestos (TIF) para estadios deportivos, agregando un subdistrito de 89.2 acres en West Dallas y aproximadamente $ 226 millones al grupo de dólares de impuestos que los desarrolladores pueden recuperar al invertir en propiedades y aumentar su valor imponible.
20 de noviembre del 2015: West Dallas Investments compra la última de nueve parcelas en Gulden y Singleton, completando la acumulación de 163,966 pies cuadrados para crear un lote de 3,76 acres. El valor imponible total de las parcelas, según el Distrito de Tasación Central de Dallas (DCAD), era de $ 572,610 en el momento de cada compra. West Dallas Investments arrasó todas las casas residenciales y estructuras comerciales restantes, y DCAD dice que el terreno baldío ahora tiene un valor de $ 2,668,226.
19 de noviembre del 2019: West Dallas Investments organiza una cena de Acción de Gracias para los residentes de La Bajada, el vecindario histórico adyacente al lote en Singleton y Gulden, y presenta la idea de una torre de oficinas de 400 pies flanqueada por una plaza de homenaje comunitaria dedicada a Veteranos de West Dallas. Los vecinos en la cena votan a favor del proyecto.
6 de diciembre del 2019: West Dallas Investments presenta su solicitud de cambio de zonificación, solicitando un distrito de desarrollo público (PD) para permitir un «proyecto de oficina especial y una plaza conmemorativa comunitaria». La designación de zonificación actual de las parcelas es «distrito de investigación industrial», que permite una altura de 200 pies pero también se somete a una «pendiente de proximidad» residencial para proteger las viviendas unifamiliares de tener que estar junto a edificios altos. Debido a las casas unifamiliares al otro lado de la calle del lote a lo largo de Gulden, la limitación de altura está más cerca de 115 pies.
ENZ190-158_sent_12-23-19 (1) by Dallas Free Press on Scribd
15 de enero del 2020: La ciudad de Dallas envía avisos públicos a 60 propietarios dentro de los 500 pies del lote Singleton-Gulden, lo cual es requerido por ley cuando los propietarios solicitan un cambio de zonificación. Un propietario respondió a favor; 59 propietarios no responden en absoluto.
City of Dallas Zoning Case … by Dallas Free Press
2 de noviembre del 2020: West Dallas 1, un grupo de base para los vecindarios de West Dallas, vota para oponerse al cambio de zonificación propuesto durante su reunión general.
5 de noviembre del 2020: retrasado por la pandemia, el caso de zonificación Z190-158 aparece por primera vez en una agenda de la Comisión del Plan de la Ciudad, donde 15 comisionados, nombrados por el concejo municipal y el alcalde, revisan y hacen recomendaciones sobre los cambios de zonificación antes de que la ciudad los escuche. Consejo. El caso se mantiene bajo asesoramiento hasta el 3 de diciembre de 2020.
Noviembre del 2020: Los siete miembros de la junta de la Asociación Comunitaria de Vecindarios de La Bajada envían una carta a los propietarios de viviendas de La Bajada diciéndoles que han solidificado un “acuerdo de beneficios comunitarios” con West Dallas Investments. La carta señala que, junto con el Veterans Tribute Plaza que se ofrece durante las reuniones comunitarias de noviembre de 2019, los desarrolladores también financiarán elementos como «asistencia para la reparación de viviendas para los residentes de La Bajada» y «asistencia financiera y colaboración para eventos comunitarios y culturales». A cambio, la junta acordó apoyar los «dos proyectos de desarrollo propuestos y sus casos de zonificación pendientes» de West Dallas Investments: un edificio de oficinas de 8 pisos en Singleton y Herbert, y un edificio de oficinas de 400 pies, 28 a 32 pisos en Singleton y Gulden.
Letter to La Bajada Neighbo… by Dallas Free Press
30 de noviembre del 2020: El concejal Omar Narváez organiza una reunión donde West Dallas Investments puede presentar sus planes a la comunidad más grande de West Dallas. Los vecinos expresan de manera abrumadora su preocupación por el aumento de los impuestos a la propiedad y el empeoramiento del tráfico como resultado de la torre de oficinas. El socio gerente Jim Reynolds responde enfatizando todas las ventajas para La Bajada y West Dallas que acompañarán a la torre de oficinas. Cuando los vecinos lo presionan para que vea el acuerdo de beneficios comunitarios entre la junta de La Bajada y West Dallas Investments, Reynolds les dice que «no tiene la libertad» de compartir el contrato, y la junta luego confirma que West Dallas Investments «incluyó una cláusula de confidencialidad». en el documento legal.
3 de diciembre del 2020: La comisionada del Plan de la Ciudad del Distrito 6, Debra Carpenter, vuelve a tomar medidas para mantener el caso de zonificación bajo asesoramiento, esta vez hasta el 17 de diciembre de 2020.
17 de diciembre del 2020: Once personas se inscriben para hablar sobre el caso de zonificación, siete a favor y cuatro en contra. Los retrasos en los casos y la redacción poco clara de la agenda significaron que pocos vecinos de West Dallas se inscribieron para hablar antes de las 5 p.m. Fecha límite del martes antes de la reunión del jueves. Después de un largo debate, Carpenter hace una moción para su aprobación, pero en un movimiento poco común, sus compañeros comisionados no siguen el ejemplo de su colega y recomiendan la denegación del cambio con un voto de 6-8. Carpenter hace una segunda moción para su aprobación, esta vez con una altura de 300 pies, pero otro comisionado la anima a retirar la moción y mantener el caso. Carpenter presta atención a su sugerencia.
12 de enero del 2021: Dallas Free Press presenta una solicitud de registros abiertos con la ciudad de Dallas, solicitando el acuerdo de beneficios comunitarios de West Dallas Investments con la junta de la asociación de vecinos de La Bajada (documento legal proporcionado a los comisionados del plan de la ciudad con respecto a dos casos de zonificación ). » Si el documento se ha compartido con el personal de la ciudad, los comisionados designados o los concejales electos de la ciudad, entonces está sujeto a revisión pública, de acuerdo con las leyes de registros abiertos.
21 de enero del 2021: La mañana en que el Comisionado del Plan de la Ciudad volverá a escuchar el caso de zonificación Z190-158, los comisionados reciben una carta de los vecinos de La Bajada con 139 firmas oponiéndose al cambio de zonificación. Treinta y siete personas se inscribieron para hablar sobre el caso, 18 a favor y 19 en contra, muchas de las cuales han solicitado tiempo libre para hacerlo. Carpenter retira la audiencia del caso de la agenda a pedido de West Dallas Investments y la traslada a la agenda del 22 de abril.
La Bajada neighbors opposit… by Dallas Free Press
La Bajada signatures opposi… by Dallas Free Press
5 de febrero del 2021: Después de varios intercambios, la Ciudad responde a la solicitud de registros abiertos de Dallas Free Press con un documento publicado por West Dallas Investments, que resume los beneficios del acuerdo con La Bajada. No se proporciona el contrato legal completo. La ciudad declaró que «revisó sus archivos y ha localizado registros de respuesta a su solicitud. No hubo información adicional de otros departamentos de la ciudad».
La Bajada community benefit… by Dallas Free Press
22 de abril del 2021: el caso aparece en la agenda de la Comisión del Plan de la Ciudad del 22 de abril, pero se mantiene hasta el 15 de julio.
15 de julio del 2021: aunque el personal recomienda aprobar el cambio de zonificación con algunas modificaciones, Carpenter se mueve en cambio para negar el cambio sin prejuicios. Ella señala que West Dallas Investments ha «pulsado el botón de reinicio en este sitio en particular» y ha establecido un nuevo comité directivo para ver si se puede llegar a un consenso con los vecinos en términos de lo que se puede hacer en el sitio. West Dallas Investments «volverá a archivar si se llega a un consenso», dice. Laura Hoffmann, que representa a West Dallas Investments, señala que apoyan la moción de Carpenter. Los comisionados votan unánimemente para recomendar la negación.
30 de octubre del 2021: La Asociación Comunitaria de Vecindarios de La Bajada lleva a cabo elecciones de la junta, y una lista casi completamente nueva de oficiales ahora lidera el vecindario, solo uno de los cuales firmó el acuerdo de beneficios comunitarios.
10 de noviembre del 2021: El caso de zonificación Z190-158 aparece en la agenda del Ayuntamiento, y el personal recomienda su aprobación. En lugar de regresar a la Comisión del Plan de la Ciudad con una propuesta de zonificación revisada, West Dallas Investments presentó una solicitud para apelar el caso de zonificación Z190-158 ante el Concejo Municipal, según una portavoz de la ciudad, quien agrega que incluso si la Comisión del Plan de la Ciudad recomienda la denegación de una propuesta de zonificación, solo el Ayuntamiento tiene la autoridad para negar un cambio de zonificación. Narváez pide que el caso se lleve a cabo hasta la reunión del consejo del 8 de diciembre.
30 de noviembre del 2021: el concejal Omar Narváez le dice a Dallas Free Press por correo electrónico que tiene «una política de larga data de no hacer comentarios públicos sobre los casos de zonificación antes de que el concejo los escuche». Dallas Free Press llama al departamento de planificación de la ciudad para hablar con el planificador asignado al caso Z190-158. Neva Dean, quien originalmente manejó el caso, ya no está en la ciudad. Se nos dice que el caso está inactivo y sin asignar. Cuando planteamos la pregunta a una portavoz de la ciudad, nos dicen que el caso ha sido reasignado al planificador de la ciudad Ryan Mulkey y que «el personal no ha realizado una revisión adicional de la solicitud desde que se presentó ante la Comisión del Plan de la Ciudad».
8 de diciembre del 2021: el concejal de West Dallas, Omar Narváez, hizo una moción para aplazar la decisión hasta el 23 de febrero, pero muchos de sus colegas del consejo expresaron dudas sobre si la Comisión del Plan de la Ciudad había examinado a fondo el cambio de zonificación. Después de 30 minutos de ida y vuelta, Narváez retiró su moción para aplazar el caso. Le dijo al consejo que había estado enviando mensajes de texto con West Dallas Investments y se movió para enviar el caso de regreso a la Comisión del Plan de la Ciudad. El consejo acordó por unanimidad.
Para opinar sobre esta propuesta de zonificación, comuníquese con el concejal del Distrito 6, Omar Narvaez, al 214.670.6931 o omar.narvaez@dallascityhall.com.
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