¿El destino de West Dallas descansa en una torre de 400 pies junto a La Bajada?

By Keri Mitchell - diciembre 16, 2020

West Dallas

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Connie Ramírez recuerda sentarse en el columpio del porche de sus padrinos en Gulden Lane cuando era niña, mirando desde el vecindario de La Bajada el centro de Dallas en el otro lado del río Trinity.

José y Eliosa Espinoza no tenían hijos, y Ramírez, que vivía cerca de El Aceite, pasaba mucho tiempo en su modesta casa de 60 metros cuadrados, construida en 1945.

“Tiene muchos buenos recuerdos,” dice Ramírez sobre la casa. “Eran muy conocidos en el barrio. Tenían pequeñas placas por ser ‘miembros excepcional de la comunidad.'»

José Espinoza murió en 2013 y dejó la casa a su ahijada. Cuando la hija de Ramírez se mudó, todavía había casas al otro lado de la calle en lotes que daban respaldo a los diques del río Trinity. No vieron «ningún signo de desarrollo,» dice.

En cinco años, dice Ramírez, “nuestros impuestos aumentaron de $600 al año a $3,000. Sentíaque esa era su manera de intentar sacarnos del vecindario.»

La casa ahora se encuentra al otro lado de la calle de 3.76 acres de tierra raspada y sin desarrollar, que actualmente actúa como un estacionamiento para los restaurantes y minoristasde Trinity Groves. El desarrollador de Trinity Groves, West Dallas Investments, ha estado comprando parcelas en el vecindario durante más de una década con 127 propiedades ahora en su cartera, según un análisis de Dallas Free Press de los registros del Distrito de Tasación Central de Dallas.

Las tres parcelas en Gulden y Singleton, justo en la base del puente Margaret Hunt Hill que conecta West Dallas con el centro de la ciudad, son la pieza de resistencia de las propiedades del desarrollador. El jueves, la Comisión del Plan de la Ciudad considerará la solicitud de West Dallas Investments de permitir una torre de 400 pies en la propiedad con la esperanza de atraer a una compañía Fortune 500 como Amazon, Google, AT&T o Toyota.

Tal torre se vería grande, tanto literal como metafóricamente, sobre un vecindario predominantemente latino y afroamericano donde el ingreso promedio es $32,696. Los trabajadores esenciales abundan en West Dallas, pero sus ingresos ganados con esfuerzo no pueden manejar la presión financiera de los crecientes valores de las propiedades y sus correspondientes impuestos.

Los residentes siempre han valorado las calles tranquilas y las hermosas vistas que ofrece West Dallas, incluso cuando su vecindario históricamente fue devaluado por funcionarios gubernamentales y élites empresariales, a pesar de su proximidad al centro de la ciudad. Finalmente, se está reconociendo el valor de West Dallas, pero las calles tranquilas ahora están llenas de tráfico y las vistas se están oscureciendo lentamente.

Muchos residentes temen que, muy pronto, ellos también desaparezcan del paisaje. Sus décadas de inversión en tierras que nadie más quería, y una comunidad que a nadie más le importaba, no es suficiente para competir con desarrolladores experimentados que tienen mucho dinero, y una ciudad que quiere convertir «bienes raíces de bajo rendimiento» en una fuente confiable de generación de ingresos fiscales.

Desde su posición ventajosa en el lado oeste del río Trinity, una torre de 400 pies sería un dominó fundamental para caer en la cadena que resulta en el final de West Dallas como lo conocen.

‘No importa lo que hagamos, sucederá’

Jeannette Salazar vive en Bataan Street en el histórico barrio La Bajada. Como residente de 10 años, es relativamente nueva en el área: el tío de su esposo, Gilbert Zuniga, que vive cuatro puertas más abajo, ha vivido en West Dallas desde la década de 1940.

Zuniga era dueño de Gilbert’z Trucking en Bataan, cerca de Singleton. West Dallas Investments ahora es dueño de la propiedad y propone construir un edificio de oficinas de 8 pisos en el sitio.

Salazar recuerda haber visitado la oficina de Zúñiga y haber visto imágenes en su pared de cómo sería West Dallas para 2030.

«Mija, así será el futuro,» le decía Zúñiga. “No importa lo que hagamos, lo que digamos, sucederá. Este será un estacionamiento.»

La familia de Salazar aún posee cinco lotes consecutivos en Bataan Street. Varias casas en La Bajada están a la venta, y recientemente se anunció que una casa de nueva construcción estaba en «el corazón de Trinity Groves.»

Salazar quiso preguntarle a la inmobiliaria: “¿Sabes algo de mi barrio? No estoy en Trinity Groves. Nuestro barrio se estableció en 1929. Trinity Groves es restaurantes y apartamentos en el barrio de La Bajada.”

Algunas de las casas de sus vecinos se están vendiendo por 200,000 dólares. A los Salazar se les ha ofrecido lo mismo.

«Dame $300,000 y estamos hablando,” dice Salazar a los posibles compradores. «Eso es lo que me va a costar ir a otro lugar de este condado para comprar una casa y no pagar la hipoteca.»

La respuesta, dice, son los grillos.

Los defensores de la reurbanización señalan que a medida que ocurre la gentrificación, los residentes de mucho tiempo pueden obtener una ganancia considerable. Pero para aquellos que quieren quedarse, el repentino aumento en el valor de las propiedades les da pocas opciones.

La casa de 650 pies cuadrados que Ramírez heredó en Gulden, en un lote que cubre menos de una décima parte de un acre, ahora está valorada por el Distrito de Tasación Central de Dallas en $200,000, ocho veces el valor de la propiedad de $24,500 cuando la heredó hace siete años. Y su factura anual de impuestos a la propiedad ha aumentado de $300 a $5,500.

«No quisiera vender,» dice Ramírez, «pero me veré obligado a mudarme a un precio que no va a cuidar de mis hijos y nietos.»

Salazar dice que muchos de sus vecinos son ancianos y viven con cheques mensuales de $1,200 del seguro social.

«Estás echando a esa personita porque no se lo pueden permitir. ‘Oh, es solo un barrio mexicano. No importan,’” dice Salazar. «¿Qué haces? Como persona que vive aquí, ¿cuánto podemos decir realmente?»

Un ‘acuerdo de beneficios comunitarios’ oculto a la comunidad

La primera vez que Salazar se enteró de la torre fue en una reunión del vecindario La Bajada en noviembre de 2019, cuando West Dallas Investments compró la cena de acción de gracias para los residentes y dio su presentación. Los vecinos presentes manifestaron su apoyo al proyecto, según el directorio de La Bajada.

A fines de enero de 2020, se enviaron correos electrónicos a sesenta propietarios en las cercanías para informarles sobre la solicitud de rezonificación y preguntarles si estaban a favor o en contra del cambio, que es un requisito de la ciudad antes de que un caso de rezonificación se presente ante la Comisión del Plan de la Ciudad. Solo un propietario respondió, apoyando la propuesta.

La pandemia de COVID-19 golpeó antes de que la propuesta de la torre de 400 pies llegara a la agenda de la comisión del plan, y no apareció hasta noviembre de 2020. En los meses intermedios, West Dallas Investments se reunió con los siete miembros de la junta de La Bajada. varias veces para desarrollar un acuerdo de beneficios comunitarios.

El acuerdo tiene como objetivo «preservar, mejorar, conservar y mantener la integridad y estabilidad de la comunidad de La Bajada,» como señaló la junta en una carta que distribuyó a las más de 300 viviendas del vecindario a fines de noviembre de 2020. La carta incluye una lista de elementos que West Dallas Investments acordó apoyar, como «asistencia para la reparación de viviendas para los residentes de La Bajada» y «asistencia financiera y colaboración para eventos comunitarios y culturales.»

A cambio, la asociación acordó apoyar los «dos proyectos de desarrollo propuestos y sus casos de zonificación pendientes» de West Dallas Investments: el edificio de oficinas de 8 pisos en Singleton y Herbert, y el edificio de oficinas de 400 pies, 28 a 32 pisos en Singleton y Gulden.

Nadie, excepto los ejecutivos de West Dallas Investments, los miembros del directorio de La Bajada y sus respectivos abogados, han visto el acuerdo. En una reunión de la comunidad de West Dallas el 30 de noviembre, cuando los residentes del vecindario lo solicitaron, Jim Reynolds señaló que es un «acuerdo contractual» que «no tiene la libertad» de entregar, pero que la junta de La Bajada «puede compartir como tanto o tan poco como deseen.»

Dallas Free Press hizo un seguimiento con Reynolds y la presidenta de la junta de La Bajada, María Lozada García, por correo electrónico, pidiendo una copia. García respondió que «no es un documento para divulgación pública ya que [West Dallas Investments] incluía la cláusula de confidencialidad» que la «junta acordó mantener.» Agregó que Reynolds se ofreció a que los abogados escribieran «un documento resumen con todos los beneficios y puntos importantes» y que «pusieran el documento a disposición de los residentes / propietarios de viviendas de La Bajada para su revisión en su oficina.»

La razón por la que un acuerdo legalmente vinculante basado en una solicitud de zonificación pública incluía una cláusula de confidencialidad, dice Reynolds, es porque “la Ciudad no tiene NADA que ver con la CBA. Sin embargo, obviamente, sin los casos de zonificación aprobados por la Ciudad, no habría un convenio colectivo.”

“En realidad,” señaló García, “no es un Acuerdo de Beneficios Comunitarios ‘verdadero’, pero como Jim declaró un acuerdo de ‘asociación’ entre la Asociación Comunitaria Vecinal de La Bajada y West Dallas Investments para apoyar los casos de zonificación. Un «verdadero» Acuerdo de Beneficios Comunitarios, como lo define el Centro Legal de Beneficios Comunitarios, habría sido una coalición de todas las asociaciones de vecinos o organizaciones sin fines de lucro afectadas por estos dos desarrollos.»

West Dallas tiene una coalición de este tipo: West Dallas 1, un grupo paraguas de asociaciones de vecinos que se enfoca en temas de educación, medio ambiente y vivienda y zonificación. En su reunión virtual más reciente a principios de noviembre, la coalición votó a favor de oponerse a la solicitud de zonificación para una torre de 400 pies, a pesar del apoyo de la junta de La Bajada.

“Respeto la soberanía de cada vecindario, pero he dejado claro muchas veces, en muchas conversaciones, que tenemos que trabajar como uno solo,” dijo el presidente de West Dallas 1, Raúl Reyes, en la llamada. “West Dallas, 75212, es lo primero. Ningún vecindario está por encima de West Dallas. Si tenemos esa mentalidad, eso es todo, nos vamos.»

‘Es Brooklyn mirando hacia Manhattan

El discurso final de West Dallas Investments tuvo lugar en una noche tan fría que la reunión al aire libre se convirtió en una reunión interior con máscaras y sillas en 3015 Trinity Groves, justo al otro lado de la calle de la torre propuesta.

“Este sitio es especialmente adecuado para atraer usuarios de oficinas corporativas,” dijo Laura Hoffman de Winstead, la oficina de abogados que representa a West Dallas Investments, a los aproximadamente 50 residentes de West Dallas reunidos. Señaló que su cliente estaba conversando con Amazon, AT&T, Google y Toyota.

“Si queremos ese tipo de desarrollo de calidad que podría cambiar las reglas del juego para esta parte de la ciudad,” continuó Hoffman, “es por eso que este sitio es tan importante.”

West Dallas Investments tiene casi 9 millones de pies cuadrados de terreno al sur de Singleton. La presentación de Tommy Mann de Hoffman, Reynolds y Winstead fue diseñada para responder a la pregunta: ¿Por qué aquí? ¿Por qué construir uno de los edificios más altos de Dallas al norte de Singleton, junto a un barrio residencial histórico?

Mann señaló que West Dallas Investments ya tiene la zonificación que necesita para desarrollar terrenos al sur de Singleton. «La única zonificación que pedimos está aquí en el lado norte,» dijo.

«Confíe en nosotros, si ya pudiéramos haber construido esto para un inquilino, lo habríamos hecho,» dijo Mann después de la reunión. Pero justo al sur de Singleton hay una subestación eléctrica de Oncor que sería «una adyacencia muy poco atractiva para un gran usuario corporativo,» dijo.

Mann señaló el futuro Harold Simmons Park, los restaurantes Trinity Groves, la vista desde West Dallas hasta el centro de Dallas. Como dijo la comisionada del Plan del Distrito 6, Deborah Carpenter, después de la reunión:

“Es Brooklyn miranda hacia Manhattan.”

Eduardo Rodríguez, propietario de Cedar Crest Gardenson Singleton, asistió a la reunión y presionó a West Dallas Investments sobre por qué no podían elegir un lugar diferente que no borrara el horizonte icónico de los residentes de toda la vida. Después de la reunión, compartió una foto de lo que ve en su viaje diario por Singleton hacia el río.

«No quiero que esa foto sea historia,» dijo Rodríguez.

Durante la reunión, Hoffman señaló los planos de la ciudad que mostraban que el terreno y Gulden y Singleton eran adecuados para una torre. Tanto el Plan Integral de Uso de Suelo del Corredor del Río Trinity de 2005 como la Estructura Urbana y Directrices de West Dallas de 2011 incluyen esa visión.

Sin embargo, el objetivo principal de las directrices es «mejorar y proteger La Bajada.»

‘Se prometieron cosas al vecindario’

La posición del vecindario de West Dallas es que los desarrolladores tienen todos los derechos que les gustaría sobre las tierras al sur de Singleton, dice James Armstrong, quien preside el comité de vivienda y zonificación de la coalición.

Pero al norte de Singleton, la zonificación residencial incluye una “pendiente de proximidad” para proteger a las viviendas unifamiliares de tener que estar junto a edificios altos. Armstrong dice que aunque West Dallas Investments dice que pueden construir hasta 200 pies con la zonificación actual del sitio, ese número es realmente solo 115 pies debido a lo cerca que está la propiedad de las casas en Gulden, como la casa de Connie Ramirez.

El otro problema, dice Armstrong, es que «se suponía que las iniciativas y los programas de apoyo comunitario estarían en marcha antes de que llegara el gran desarrollo, especialmente al norte de Singleton.»

“Se prometieron cosas al vecindario que protegerían el vecindario, que evitarían la gentrificación,” dice Armstrong. “La ciudad y el promotor no han cumplido su palabra de proteger La Bajada.”

West Dallas Guia de Estruct… by Keri Mitchell

West Dallas Investments trató de tranquilizar a los vecinos en la reunión del 30 de noviembre de que su acuerdo de beneficios comunitarios incluye trabajar con el Distrito de Tasación Central de Dallas y la Legislatura de Texas para tratar de limitar el valor de la propiedad y los aumentos de impuestos.

¿Qué garantía me pueden dar de que mis impuestos no subirán?» alguien preguntó. «No voy a dejar mi vecindario.»

«No puedo garantizarlo porque no tasamos las propiedades,» respondió Reynolds. «Pero ya sea que hagamos estos proyectos o no, los impuestos seguirán aumentando, y no solo en West Dallas.»

“La zonificación en sí misma no tiene ningún impacto en el valor de su propiedad,” estuvo de acuerdo Mann.

Los residentes de West Dallas en la sala no estaban convencidos. Al cierre de la reunión, el concejal del Distrito 6, Omar Narváez, dijo en la sala: «Esto no está hecho y quiero saber si vale la pena seguir adelante o no.»

Pidió levantar la mano de quienes apoyaron el proyecto. Una sola mesa, donde estaba reunida la junta directiva de La Bajada, levantó la mano. Cuando Narváez preguntó quién se oponía a la rezonificación, el resto de la sala levantó la mano.

West Dallas Investments tiene dos obstáculos más que superar para obtener su zonificación: la reunión de la Comisión del Plan de la Ciudad mañana y la votación posterior del Concejo Municipal. La comisionada Carpenter ha dicho que dará prioridad a las opiniones de los vecinos de La Bajada que viven más cerca del sitio. A pesar de que Salazar, Ramírez y otros residentes del vecindario se oponen a ella, la junta oficialmente la respalda, y la única respuesta de los propietarios en las cercanías indica su apoyo.

“A medida que la ciudad está creciendo, los líderes comunitarios han aprendido que nosotros, como residentes, ya no podemos permitirnos sentarnos en la comodidad de nuestros hogares y permanecer sin involucrarnos,” escribió la junta directiva de La Bajada en su carta a los vecinos. “Al hacerlo, silenciamos nuestra propia voz y entregamos nuestro poder a los pocos involucrados.”

West Dallas 1 está reuniendo oposición después de haber sido tomado por sorpresa por la votación de esta semana. El caso de zonificación figura en la agenda como «bajo asesoramiento», pero una portavoz de la ciudad dice que se debe a que «se llevó a cabo en una audiencia anterior y no es un caso nuevo».

Salazar no es optimista sobre la votación.

“Como persona normal, a veces no importa lo que digamos. El dinero va a hablar y ellos van a hacer lo que quieran de todos modos,” dice. “Lo siento por todas estas personas mayores que han estado aquí durante años. La gente está cansada de eso. Se está volviendo demasiado caro con los impuestos. Se les cobrará impuestos fuera de sus hogares. No quiero irme, pero si las cosas se complican …»

Ramírez cree que lo que sea que esté destinado a ser, será. Sin embargo, espera que si se supone que una torre esté al otro lado de la calle de la casa de sus padrinos, «que cuando lleguen las ofertas para comprar su propiedad,» nos den algo de lo que no tendremos que preocuparnos.»

Para opinar sobre esta propuesta de zonificación, comuníquese con el concejal del Distrito 6, Omar Narvaez, al 214.670.6931 o omar.narvaez@dallascityhall.com.


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