¿Adónde vas el sábado por la mañana?» Cómo un plan de zonificación podría dar paso a nuevos negocios en el sur de Dallas

By Jeffrey Ruiz - septiembre 30, 2022

Noticias de Dallas

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Una reunión comunitaria en el sur de Dallas este verano, que se centró en los usos de la tierra y las regulaciones de zonificación en nuestro vecindario, comenzó con una pregunta no tradicional:

“¿Adónde vas el sábado por la mañana por tus bienes y servicios?

“Oak Cliff” encabezó la lista. Los residentes dijeron que les gustan los restaurantes de desayuno “agradables”, las librerías y las tiendas de batidos. Algunos deseaban que el vecindario tuviera más lugares familiares para comer que se convirtieran en salones y bares para adultos por las noches. La discusión se abrió camino hacia la mejora de parques, restaurantes sin cita previa, mejores estacionamientos, carriles para bicicletas y aceras, así como viviendas comerciales de uso mixto.

“Si puede identificar a qué se va el sábado por la mañana, puede ver qué debemos cambiar en nuestra zonificación”, nos dijo Tabitha Wheeler-Reagan en una llamada después de la reunión comunitaria. Ella es la copresidenta del Grupo de Trabajo del Plan del Área de South Dallas/Fair Park. El concejal de la ciudad de Dallas, Adam Bazaldua, que representa al sur de Dallas, eligió y reunió al grupo hace dos años.

La mayor parte del vecindario de South Dallas/Fair Park está cubierto por un distrito de desarrollo planificado, también llamado PD o PDD, que el Concejo Municipal adoptó hace más de dos décadas en 2001. Dallas tiene más de 1,000 PD que, a diferencia de las regulaciones de zonificación tradicionales, “permitir una combinación de usos como residencial, recreativo, industrial, oficina”, según el sitio web de Inclusive Community Project.

“Esto significa que para saber realmente lo que permite un PDD”, continúa el sitio, “los residentes deben revisar su ordenanza porque cada PDD es único”.

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Wheeler-Reagan dice que el PD 595 del vecindario disuade a los nuevos negocios de ingresar al sur de Dallas. Los objetivos iniciales del PD 595 eran vigilar las ventas de alcohol y prevenir la gentrificación, explica, pero ella y el grupo de trabajo creen que la zonificación debe actualizarse, aún protegiendo a la comunidad, pero también alentando a los empresarios locales.

“No creo que haya mucho de lo que queramos deshacernos en el PD 595”, dice Wheeler-Reagan. “Solo queremos agregar, tal vez quitar y/o simplemente hacer algunos cambios importantes”.

El objetivo del grupo de trabajo es «mirar a Dallas de manera integral para descubrir lo que nos falta», dice ella.

La forma en que funciona PD 595 es agregando más requisitos a la zonificación subyacente que regula cómo se puede usar la tierra. Por ejemplo, dice Andrea Giles, la nueva subdirectora del departamento de Planificación y Diseño Urbano de Dallas, la zonificación típica de la ciudad puede requerir que una empresa tenga 10 lugares de estacionamiento, mientras que el PD 595 requiere más, lo que dificulta que las nuevas empresas incluso “ abrir.»

Los desarrolladores también deben obtener un Permiso de Uso Específico, o SUP, para diferentes tipos de negocios descritos en el PD 595. El documento de zonificación indica la necesidad de un SUP 64 veces, para todo, desde un club privado o centro de servicio comunitario hasta un centro de recolección de reciclaje o un minialmacén. Se necesitan «potencialmente ocho meses para obtener la aprobación y más de $ 1,000 para hacerlo», dice Giles sobre los SUP. “Puede ser una barrera real para el propietario de una pequeña empresa que quiere ingresar a este mercado”.

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“Estamos muertos de SUP aquí”, agrega Wheeler-Reagan.

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Los residentes del sur de Dallas se han sentido frustrados por las repetidas promesas de la ciudad de revitalizar el sur de Dallas, dice Wheeler-Reagan. El grupo de trabajo revisó las recomendaciones de planes anteriores y encontró las mismas recomendaciones año tras año, dice ella.

«¿No hemos hecho esto muchas veces antes?» Sandra Bowie preguntó retóricamente en una llamada reciente. Como supervisora de área de servicio en el departamento de Planificación y Diseño Urbano de la Ciudad, señaló: “Tenemos muchos planes. Entonces, ¿qué les pasó?

Esta vez, la ciudad de Dallas se “enfocará, por primera vez, en un plan de acción manejable” para el sur de Dallas, dice Bowie.

Los residentes del sur de Dallas quieren “algo que lleve a la implementación”, dice Gilles. Es por eso que el grupo de trabajo redujo una «larga lista de tareas» de necesidades y recomendaciones para enfocarse en cinco vecindarios específicos.

“Este es un plan de implementación a corto plazo”, dice Gilles. «Establecimos cómo este [plan] es diferente, así como también cómo podemos cambiar a los dientes reales y conectar las ideas con la política».

Gilles dice que los miembros del grupo de trabajo tenían una variedad de opiniones, pero después de «muchas idas y venidas», seleccionaron estas cinco áreas de enfoque:

Elise Faye Heggins/Segunda Avenida

Corredor Malcolm X

Estación MLK Jr. DART

ciudad reina

Segunda avenida

Otras áreas consideradas fueron Elsie Faye Heggins/I-175, Pensilvania/I-175, Al Lipscomb Way/Malcolm X, Bexar Street Corridor, Botham Jean/SM Wright Freeway y MLK Jr. Boulevard/Malcolm X.

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Se espera que el Concejo Municipal vote sobre un nuevo plan Forward Dallas para toda la ciudad a finales de este año; El último plan integral de Dallas para el uso de la tierra se aprobó en 2006. El grupo de trabajo espera que el plan propuesto para el área de South Dallas/Fair Park se anide en el plan más amplio y se implemente en los próximos dos a cinco años.

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Bowie dice que aún se está finalizando un presupuesto para el plan de nuestro vecindario, pero el personal de planificación y desarrollo urbano está buscando fondos en varios departamentos de la ciudad y espera que el costo de curar nuevos espacios para el sur de Dallas sea parte del paquete de bonos proyectado de la ciudad para 2024.

“Vamos a trabajar para asegurarnos de que se implemente”, prometió Scottie Smith, presidente del grupo de trabajo, en una reunión pública el año pasado. “Es importante para el éxito del plan y para el éxito del crecimiento de la comunidad que nos rodea”.

Hay más información sobre el Plan del Área de South Dallas y Fair Park en el sitio web de Planificación y Diseño Urbano. Los residentes del sur de Dallas también pueden suscribirse para recibir mensajes de texto actualizados de la ciudad sobre el plan.

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